有业内人士分析称，此次政策精准对接自贸港建设需求，海南拟通过制度创新平衡市场供需，既聚焦当前库存消化与市场稳定，又着眼长期人才吸引与民生保障。
8月15日，中指研究院政策研究总监陈文静向《每日经济新闻》记者分析指出，本次海南楼市政策从供需两端优化，如加速存量用地和房屋去化，支持城中村改造房票安置，同时加大对多孩家庭、引进人才的购房租房支持，以释放需求，预计将对市场回稳起到积极作用。
图源：海南省住建厅官网
多管齐下盘活存量资产
《通知》将存量资产盘活作为重要抓手，通过多种方式拓宽住房供给渠道，缓解市场供需矛盾。
在存量商品房转化方面，政策明确，稳妥有序推进收购存量商品房用作保障性住房、城中村和危旧房改造安置房。资金来源涵盖住房公积金增值收益等，且收购用作保障性租赁住房的房源可适当放宽面积标准。
陈文静向每经记者分析称，公积金增值收益、保障性住房再贷款等资金渠道的明确，有助于加快存量商品房收购节奏，而面积标准的放宽则增强了政策灵活性。
“针对商办类资产闲置问题，新政支持存量商服用地和商办用房转型，允许商服用地调整为安居房、租赁住房用地，符合条件的商办用房也可转为租赁住房或安居房。这与近期上海等地推进商务楼宇兼容租赁住房功能的政策方向一致，有助于盘活闲置商业地产，提高资源利用效率。”陈文静表示。
此外，对于商品住房去化周期较长的市县，新政鼓励通过“以购代建”“房票安置”等方式推进城中村改造，三亚等库存压力较大的区域将直接受益。陈文静认为，这种灵活的安置机制既能满足被拆迁居民的住房需求，又能加速库存去化，一举两得。
上海易居房地产研究院副院长严跃进则指出，存量盘活虽目前多为个案，大规模推进需时较长，但长期来看对市场稳定有积极作用。其中，用公积金增值收益收购存量商品房作为保障房的做法，体现了海南政策的创新性。
“直接利好改善型住房需求群体”
财税政策方面，《通知》最受关注的是取消普通住宅与非普通住宅的划分标准，明确普通标准住宅土地增值税免征政策仍按原有规定执行（《海南省人民政府关于明确普通住宅认定标准的通知》（琼府﹝2019﹞40号）），简化交易环节税费计算。
严跃进提到，海南此次楼市的政策“组合拳”，是7月24日中央政治局会议后地方落实房地产优化政策的持续举措。
“取消普通住宅与非普通住宅标准，预计会对开发商拿地、购房者有一定影响，非普通住宅的交易成本和土地投资成本由此更清晰，将直接利好改善型住房需求群体，而海南凭借自贸港优势和气候条件，改善型住房需求本就旺盛。”严跃进认为。
金融支持上，海南此次政策提到，多孩家庭申请商业贷款购房时，名下已有住房套数认定可核减一套，一定程度降低了改善型家庭的购房门槛。陈文静认为，这一措施针对性强，有助于释放多孩家庭的合理购房需求。
而人才住房保障政策持续升级，也成为海南吸引人才的重要砝码。
新政明确，已享受专项购房补贴的引进人才可继续申领补贴，同时允许凭保障性租赁住房租赁凭证申请住房租赁补贴，形成“购租并举”的保障体系。
实际上，海南安居房作为人才保障的核心载体，销售均价不超过所在市县市场化商品房均价的60%，价格优势显著。保障性租赁住房则面向新市民、青年人，租金控制在同地段市场租金的90%以内，通过梯度保障满足不同群体需求。
