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深圳湾豪宅翡翠海岸 每经记者 陈荣浩 摄
今年6月底,位于深圳顶豪片区的翡翠海岸项目,成交了一套8
9平方米房源,总价为1420万元,折合单价15.96万元/平方米,跌破16万元/平方米。而4年前,该小区曾卖出过约29万元/平方米的高价。链家网数据显示,目前翡翠海岸仍有11套房源在售,挂牌均价24.6万元/平方米。
翡翠海岸过往最大卖点在于一线海景,然而,随着一路之隔、更临近海岸线的中信元湾府动工,项目优势正在被削弱。
“在深圳市场,因海景遮挡而被同类竞品挤压的现象并不罕见。”7月7日下午,深圳中原研究中心高级研究员邹少伟通过微信向《每日经济新闻》记者分析称,当前深圳豪宅主要集中在红树湾、后海、深圳湾、蛇口、前海等地,以往有不少区域是通过填海形成的。随着填海区的开发,一些原本拥有一线海景的房源被遮挡,从而对原有房源价格造成冲击。
不过,邹少伟指出,通常情况下,只要新盘体量不大,对存量房的影响相对有限。
01
海景被遮挡,成交价跌一半?
翡翠海岸曾是深圳湾的“海景宠儿”。
项目所在的深圳湾核心区豪宅较为集中,诞生了包括深圳湾一号、恒裕深圳湾、卓越维港、三湘海尚等在内的多个知名豪宅项目,业主挂牌价普遍在20万元/平方米以上。
翡翠海岸与深圳湾公园仅一路之隔,直线距离200米。项目的容积率约2.0,楼间距开阔,曾与恒裕滨城并称“深圳湾豪宅天花板”。
此前,翡翠海岸的一大卖点在于“无敌海景”,部分楼栋户型可将深圳湾公园、香港元朗山脉尽收眼底,20层以上可以看到“春笋”(华润总部)甚至福田CBD的城市天际线。
值得一提的是,该小区最小户型约8
9平方米,同样拥有一线海景,曾被市场视为“上车深圳湾的稀缺选择”。从历史成交价来看,翡翠海岸在2021年时最高卖出过约29万元/平方米,目前该小区在链家上的挂牌均价约24.6万元/平方米。
图源:贝壳找房
尽管挂牌价依然高企,但从贝壳平台数据看,翡翠海岸的实际成交价大幅偏离业主预期。
如前所述,6月底该小区成交的8
9平方米房源,总价1420万元,单价约15.96万元/平方米。“目前有一套相对便宜的东南朝向8
9平方米房源,挂牌总价1600万元左右,业主也是诚心出售,还能再讲价,此前(该房源)楼上还成交了一套总价1550万元的。”7月7日上午,该片区房产中介刘桂云向每经记者介绍。翡翠海岸与中信元湾府仅一路之隔
“等旁边中信的项目建好后,翡翠海岸价格预计会明显回落。”该片区豪宅置业顾问王峰告诉每经记者,目前翡翠海岸面临两个利空因素:一是中信元湾府建好后部分楼栋可能存在遮挡,二是短期施工噪声。
王峰提到,如果能接受短期噪声影响,翡翠海岸的8
9平方米户型,等总价到1400万元,就可以考虑入手了。两个项目在地图上的距离对比
每经记者在项目现场了解到,翡翠海岸与中信元湾府仅一路之隔,目前后者尚处于打地基阶段。翡翠海岸D栋和E栋与中信元湾府较近,存在海景被遮挡的可能。
中信元湾府一期规划建设5栋超高层,最高54层,部分楼栋20层以上高度超过71.75米的深圳歌剧院。
02
大豪宅更抗跌
克而瑞数据显示,今年上半年,全国重点30个城市5000万元以上的一二手高端住宅分别成交591套和173套,同比分别增长48.5%和43%。
每经记者梳理发现,在深圳豪宅市场,小户型房源的价格波动比大平层更明显。
来源:链家网
以前述翡翠海岸为例,8
9平方米户型成交价从最高29万元/平方米跌至约16万元/平方米,跌幅约45%;而177平方米以上的大户型价格相对坚挺,近期鲜有成交,链家网上共有两套房源,挂牌均价都在25万元/平方米以上。再如南山蛇口片区的海上世界双玺,88平方米房源在2021年高峰时能卖到1200万元,而今年3月成交的一套88平方米房源总价为910万元,折合单价约10.3万元/平方米,已接近项目开盘价。
相比之下,该小区6月22日成交的一套三期398平方米房源,总价6800万元,折合单价约17.09万元/平方米;6月26日成交的一套约423平方米房源,总价8260万元,折合单价约19.53万元/平方米。
“以前市场好的时候,小户型豪宅因总价较低,所以流通性较好。但当前房地产行业进入新阶段,市场主要由改善型需求主导,144平方米以上户型占比逐年升高。豪宅市场面对的主要为高净值人群,他们对居住舒适性的要求只会更高。”邹少伟补充道。