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改造后的上海彭一小区 图源｜每经记者 包晶晶
17幢高层、94种房型、2110户居民，这个始建于1958年的小区启动回搬已经半个月了。
7月14日，《每日经济新闻》记者来到现阶段上海最大规模原拆原建小区——静安区彭浦新村街道彭一小区。从地铁彭浦新村站下车，在天桥上向东望去，崭新的高层电梯住宅，楼间距开阔，内部道路宽敞，大草坪上洒满阳光。
据上海市人民政府官网，经过近4年改造，彭一小区原址40幢非成套老旧住房，变成了17幢高层住宅，家家独门独户、独用厨卫，配有电梯、地下停车库以及小区公共绿化，环境堪比新建商品房。
“老房子当初面积很小，一梯3户，合用卫生间、厨房。”原住民王阿姨告诉每经记者，她的房子性质是租赁住房，前段时间拿到了钥匙，特地再来看看，以便决定出租还是出售。
王阿姨从中介小李处了解到，小区里将新房挂牌出售、出租的人不少，甚至已经成交了一套。
“二房东已经把月租炒到快3000元了！”中介小陈对王阿姨说。
小区背景
彭浦新村的诞生源于彭浦工业区，规划建设于1956年，在广中路南建有12幢共2万平方米单身宿舍。
随着工业区的扩大，职工及其家属的居住问题逐渐被提上日程。根据“就近生产，就近生活”的原则，彭浦工业区的职工住宅安排在工业区的北侧，共和新路东部、场中路以北的地区，定名彭浦新村。
彭浦新村距上海市中心人民广场7.5公里，离彭浦工业区北缘1.5公里。经过不断扩建，到1985年，整个彭浦新村用地362公顷，成为一个完整的大型综合性居住区。
（以上资料来自上海地方志）
01
一个小区94种户型
彭一小区的原拆原建历程，满打满算已经超过6年。
从2019年5月改造意见征询启动，到2021年12月正式开工建设，再到2025年6月底居民开始回搬，整个过程中，居民们热情都很高。
“我们搬出去不到4年，房子面积小，所以每个月的租房补贴是2900元，实际上是不够的，需要再稍微贴点钱，但说到底也是为了帮我们造新房子。”王阿姨说。
彭一小区并不是彭浦新村片区内首个改造的小区。据静安区人民政府官网刊登的媒体报道，一街之隔的彭三小区分五期改造，历时14年4个月，战线拉得很长。
而彭一小区共有362户产权房，厨卫独用。对于这部分房屋，当时的旧改办公室拿出方案，给予产权房增量20平方米左右的建筑面积，并优化房型，增量费用由政府承担80%；而租赁房尽管只增加约2平方米的使用面积，但有了独用厨卫与阳台，实际套内总增量可达14～17平方米。
但由于一个小区有94种户型，一梯4户，甚至有2梯10户的楼栋，在厕所与正在走廊的人对视，也是常见的尴尬场景。
在看房时，每经记者遇到一位回搬居民，正打算一层层楼找过去，看看谁家愿意出租。“我的房子80多平方米，现在小区环境好，三代想住在一起，最好的方案就是在楼里另租一套小户型，但问来问去价格都挺贵。”
“中介跟我说现在每月租金可以达到2800块左右，每个月作为生活费补贴也蛮好的。”王阿姨说。
02
房东们对售价期待颇高
每经记者注意到，在小区内，不断有骑着电瓶车的人守在路边，逢人就问：“要租房吗？要卖房吗？”
在彭一小区北面的闻喜路，同时连接着彭三、彭五、彭七等多个大型社区，其中一栋楼的沿街底商，就有3家房产中介门店。每经记者逗留的10分钟内，不断有居民来咨询“彭一现在挂牌什么行情”。
彭一小区的房东们对售价期待颇高。其中一套位于5楼、77平方米的一室一厅，挂牌价460万元，单价达到59740元/平方米。
但令人意外的是，这种与常规商品房相比存在明显缺陷的房子，仍然很受关注，正式回搬不到半个月，已经成交了1套大面积房源。
相比之下，先完成更新的彭三小区，贝壳平台显示6月成交均价为51274元/平方米，挂牌均价50097元/平方米。
“那套房子成交价750万元，133平方米，很抢手。这个户型小区里一共就3套，（价格）没什么余地，房东不太肯谈。”中介小李指着房源表告诉每经记者。
而这样的房屋，按照规定是不能入市交易的。
“如果是承租房性质，先把房子交给你装修，住进去，等三年后就可以办证，然后过户给你。”小李解释。
北京金诉律师事务所主任王玉臣通过微信对每经记者强调：“这样的交易肯定有风险。”
03
“交易风险还是很大”
据静安区人民政府官网相关信息，房屋由非成套变为成套后，居民可以按照上海市公有住房的管理规定，购买公有住房的产权进行市场交易。
而按照隔壁彭三小区的模式，改造前大部分是“公房”，居民只有租赁权，原拆原建后，居民可按每平方米1295元的价格买下房屋产权，性质改变后的房屋可进行产权交易。
“我们的房子就是租赁用房，不能买卖。如果要交易，就比较麻烦，得自己先补钱把产权买下来才行。”王阿姨告诉每经记者。
“每平方米付1300元左右就行了。”小陈说，“但不同房屋由于原始性质不同，小区里有租赁房，有使用权房，也有原始产权房，上市交易的时间限制也不一样，要问清楚”。
图源：上海市人民政府官网（解放日报记者 张海峰）
上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对每经记者说：“购买这样的房屋和买动迁房安置房一样，3年后才能过户，中间有很多不确定性，风险很大。我们在实际业务中对这类房屋非常谨慎，一般不代理。”
王玉臣分析：“首先，该小区产权性质很复杂，要结合房屋的具体情况去判断，比如有的房屋是承租房（公租房）或使用权房，不能买卖或有相关限制；其次，因3年后才能过户，周期相对较长，也会存在履约不确定性风险及违约风险，甚至是政策风险。比如之前就曾出现过不少安置房买卖纠纷，有的是看房价涨了不想卖了，有的是看房价跌了不想要了，还有的是因为安置房涉及共有权人问题，私下偷偷卖而引发的无权处分问题等。”
小陈也坦言，有几套房源原先是产权房，但重建过程中房东的不动产权证已经交回，什么时候能取证交易，还是要单独了解清楚。
对于类似二手房交易，王玉臣提醒：
第一，买房人一定注意核实产权性质及全部共有人信息，在法律和政策上不能买的房屋，务必不能购买；
第二，由于过户周期较长，买房人应注意明确合同条款如‘过户的具体时间’，约定卖方需配合办理的合理时间，并强化违约责任，同时约定付款条件，降低先行支付的风险等。
同时，还要注意如果合同最终无法继续履行，应如何解决。
此外，买房人需要了解该小区的具体转让政策、转让年限、是否需要补缴土地出让金，以及产权办理进度、房屋是否被查封或抵押、卖方是否有债务纠纷等，并留存与卖方、中介的沟通记录。
